Kalkulator kredytu hipotecznego

Jak liczy się ratę kredytu

Bank co miesiąc nalicza odsetki od kwoty, która została do spłaty. Miesięczna stopa to oprocentowanie roczne podzielone przez 12. Rata składa się z tych odsetek i części kapitału, czyli spłaty samego długu. Przy ratach równych bank tak dobiera tę część, żeby rata była stała:

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat, czyli 300 rat, z oprocentowaniem 7%. Miesięczna stopa to 7% / 12 ≈ 0,583%. Rata wynosi 2 827,12 zł. W pierwszej racie aż 2 333,33 zł to odsetki, a tylko 493,78 zł spłaca dług. Z każdym miesiącem ta proporcja się odwraca. Przez 25 lat oddasz bankowi 848 135 zł, z czego 448 135 zł to odsetki.

Sprawdź w kalkulatorze: kredyt 400 000 zł, 7%, 25 lat

Raty równe czy malejące

Przy ratach malejących co miesiąc spłacasz taką samą część kapitału: 400 000 zł / 300 = 1 333,33 zł. Do tego dochodzą odsetki od pozostałego długu, więc pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna trochę niższa. Dług maleje szybciej niż przy ratach równych, dlatego łącznie płacisz mniej odsetek.

Kredyt 400 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 7%.

Raty malejące dają tu 96 968 zł mniej odsetek, ale pierwsza rata jest wyższa o 840 zł. Bank liczy zdolność kredytową od tej najwyższej raty, więc przy ratach malejących łatwiej o odmowę albo niższą kwotę kredytu. Sprawdź w kalkulatorze: raty malejące, 400 000 zł, 7%, 25 lat

Ile kosztuje kredyt przy innym oprocentowaniu

Oprocentowanie ma największy wpływ na koszt kredytu. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat każdy punkt procentowy zmienia ratę o około 260 zł, a odsetki o ponad 70 000 zł.

Kredyt 400 000 zł na 25 lat, raty równe.

Przy oprocentowaniu zmiennym stopa to marża banku plus wskaźnik rynkowy, najczęściej WIBOR. Gdy wskaźnik rośnie, rośnie też rata, dlatego warto sprawdzić, czy udźwigniesz ją po wzroście o 2–3 punkty. Banki oferują też oprocentowanie okresowo stałe: przez kilka lat, najczęściej 5, rata się nie zmienia, a potem bank ustala nową stopę.

Do porównania ofert używaj RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Obejmuje ona odsetki, prowizję i obowiązkowe ubezpieczenia, więc pokazuje pełny koszt kredytu. Policzysz ją w kalkulatorze RRSO.

Okres spłaty: niższa rata, wyższe odsetki

Dłuższy okres obniża ratę, ale odsetki narastają przez więcej lat. Różnica w racie między 25 a 35 latami to 272 zł miesięcznie, a w odsetkach aż 225 144 zł.

Kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 7%, raty równe.

Wkład własny i wskaźnik LtV

LtV (ang. loan to value) to kwota kredytu podzielona przez wartość nieruchomości. Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł i pożyczasz 400 000 zł, LtV wynosi 80%, a wkład własny 100 000 zł, czyli 20%. Wpisz wartość nieruchomości w kalkulatorze, a zobaczysz oba wskaźniki.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego pozwala bankom pożyczyć do 80% wartości nieruchomości. Do 90% mogą pożyczyć wtedy, gdy część ponad 80% zostanie dodatkowo zabezpieczona, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu. Wyższy wkład własny zwykle oznacza niższą marżę banku.

Nadpłata kredytu

Nadpłata to wpłata ponad ratę, która od razu zmniejsza dług. Bank liczy odsetki od niższej kwoty, więc każda nadpłacona złotówka obniża koszt kredytu. Po nadpłacie wybierasz, czy rata ma zostać taka sama, a kredyt skończy się wcześniej, czy okres ma zostać, a rata spadnie.

Przykład: przy kredycie 400 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7% nadpłacasz 500 zł co miesiąc i skracasz okres. Kredyt spłacisz w 17 lat i 4 miesiące zamiast 25 lat, a odsetki spadną o 156 932 zł.

Sprawdź w kalkulatorze: nadpłata 500 zł co miesiąc

Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać prowizję za nadpłatę tylko przez pierwsze 3 lata umowy i najwyżej 3% nadpłacanej kwoty. Przy oprocentowaniu stałym zasady zapisuje umowa. Więcej wariantów, na przykład nadpłatę od wybranego miesiąca, sprawdzisz w kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Czego kalkulator nie uwzględnia

Kalkulator zakłada, że oprocentowanie przez cały okres jest takie samo, a odsetki są naliczane co miesiąc jako 1/12 stopy rocznej. Bank może liczyć je od liczby dni w miesiącu, więc raty w umowie mogą różnić się o kilka złotych.

Do kosztu kredytu dolicz też prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie nieruchomości i często ubezpieczenie na życie, wycenę nieruchomości oraz opłaty notarialne i sądowe. Te kwoty znajdziesz w formularzu informacyjnym, który bank musi dać Ci przed podpisaniem umowy.

Wiersz „Dochód, przy którym rata to 35%” to tylko wskazówka. Bezpieczniej, gdy rata nie zjada więcej niż około jednej trzeciej dochodu netto: zostaje wtedy zapas na wzrost stóp i nieprzewidziane wydatki. Zdolność kredytową bank ocenia sam, według własnych zasad.

Najczęściej zadawane pytania